מיסוי – כל מה שצריך לדעת לפני מכירת בית בישראל

מיסים בעת מכירת בית בישראל

בעת מכירת דירה או בית בישראל, חלים כמה מיסים עיקריים בתחום מיסוי מקרקעין, בהתאם לסוג העסקה, זהות המוכר והקונה, ושאלת הזכאות לפטורים. הנה פירוט מסודר ועדכני של המיסים הרלוונטיים:

מס שבח מקרקעין (על המוכר)

מהות : מס שמוטל על הרווח (השבח) שנוצר למוכר ממכירת הנכס — כלומר, ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה (בתוספת הוצאות מותרות בניכוי).

שיעור המס:

25% על השבח הריאלי (לא כולל הצמדה למדד).

אם הנכס נרכש לפני 7.11.2001 – קיימים חישובים ליניאריים שונים ("ליניארי מוטב").

 בעלי דירה יחידה עשויים להיות זכאים לפטור מלא ממס שבח במכירת הדירה, בכפוף לתנאים  (ראו להלן).

פטורים עיקריים ממס שבח:

מכירת דירת מגורים מזכה שהיא דירה יחידה – אם החזקה בה מעל 18 חודשים והיא הדירה היחידה של המוכר.

פטור אחת ל-18 חודשים (או 4 שנים בעסקאות ישנות) – על פי תנאים היסטוריים.

פטור בירושה – כאשר המוריש היה זכאי לפטור אילו היה מוכר בעצמו.

העברת נכס בין בני זוג במסגרת הסדר גירושין – פטורה ממס.

דוגמא להוצאות שניתן לנכות מהשבח:

שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאי.

הוצאות שיפוץ והשבחה.

היטל השבחה ששולם לרשות המקומית.

מס שבח על ירושה

בעת קבלת נכס בירושה אין אירוע מס, ולכן לא מוטל מס שבח על היורש. עם זאת, כאשר היורש ימכור את הנכס בעתיד, הוא “נכנס לנעלי המוריש” — כלומר, מועד הרכישה והעלות המקורית של המוריש משמשים גם לו.

אם המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח אילו היה מוכר את הנכס בעצמו, היורש רשאי להשתמש באותו פטור בעת המכירה, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.

מס שבח על מגרש או נכס מסחרי

בעת מכירת מגרש או נכס שאינו דירת מגורים מזכה (כגון חנות, משרד, מחסן או קרקע לבנייה), חל מס שבח מלא בשיעור של 25% על השבח הריאלי, כלומר הרווח הריאלי ממועד הרכישה ועד המכירה.

בעסקאות מסוג זה,  אין פטור ממס שבח- כלומר הפטורים שמוקנים לדירת מגורים יחידה, אינם חלים על מגרש או נכס מסחרי. עם זאת, ניתן לנכות מהשבח הוצאות מותרות כגון: שכר טרחת עו"ד, תיווך, היטל השבחה, דמי היתר, והוצאות השבחה והשקעה בנכס.

היטל השבחה (מקומי)

מהות:  מס לרשות המקומית בגין עליית ערך הנכס בעקבות אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג.

שיעור ההיטל כ  50% מעליית הערך.

משולם בעת מימוש הזכויות (למשל, מכירה או קבלת היתר בנייה).

ניתן לדרוש שומה נגדית וערר על גובה ההיטל.

לסיכום

לפני שמפרסמים את הבית למכירה, כדאי להבין אילו מיסים עשויים לחול על העסקה.
בישראל קיימים כמה סוגים עיקריים של מיסים בתחום המקרקעין, והם משתנים בהתאם לסוג הנכס ולזהות המוכר

מס שבח – חל על הרווח מהמכירה, אך במקרים רבים ניתן לקבל פטור מלא אם מדובר בדירה יחידה.

היטל השבחה – תשלום לרשות המקומית על עליית ערך הנכס בעקבות תכניות בנייה או זכויות נוספות.

מיסים נוספים – עשויים לחול במקרים של מכירת מגרש, נכס מסחרי או נכס שהתקבל בירושה.

מומלץ להיעזר באנשי מקצוע – יועץ מס, עורך דין או מתווכת מנוסה- כדי להבין מראש את המשמעויות הכלכליות ולתכנן את המכירה בצורה נכונה.