שלב ראשון – הכנה מוקדמת (שבועיים לפני החיפוש)
- בדקו את הנתונים הפיננסיים שלכם – הכנסות, חסכונות, חובות, דירוג אשראי.
- הגדירו את התקציב המקסימלי האמיתי שלכם (כולל עלויות נלוות).
- פגישה עם יועץ משכנתאות עצמאי (לא רק של הבנק שלכם) – לקבלת תמונה אמיתית.
- קבלת אישור עקרוני (כתוב) למשכנתא מהבנק – תקף ל-90 ימים, מעיד על סכום שהבנק מוכן לאשר.
- החלטה על פרופיל הדירה: חדרים, גודל, קומה, שכונה, תקציב.
שלב שני – מחקר שוק ושכונות
- חקירת השכונות של פרדס חנה-כרכור – מדריך שכונות באתר הוא נקודת התחלה.
- 2-3 ביקורים פיזיים בכל שכונה – בימים ובשעות שונות.
- שיחות עם תושבים מקומיים – ילדים בגן, הורים בפארק, שכנים בדירות שאתם רואים.
- בדיקת אזורי רישום לבתי ספר וגנים (אם רלוונטי).
- בדיקת תחבורה ציבורית, נגישות, פרויקטים עתידיים.
שלב שלישי – חיפוש נכסים
- הגדרת קריטריונים מדויקים: חדרים, מ"ר, קומה, כיוון, חניה.
- רישום ב-Yad2/Madlan לקבלת התראות על דירות חדשות.
- פגישה עם מתווך מקומי – גישה לנכסים שלא פורסמו ונכסים שירדו ממכירה אך עדיין רלוונטיים.
- סיור ראשוני של 5-8 דירות שעונות על הקריטריונים.
- קיצור הרשימה ל-2-3 דירות ראויות לביקור שני.
שלב רביעי – בדיקות פיזיות
- ביקור שני בדירות המועדפות – שעה שונה ביום, בדיקת רעשים, שכנים.
- בדיקת תיקי היסטוריה: מתי נבנתה הדירה, מי הקבלן, אילו שיפוצים נעשו.
- קריאה של תקנון הבניין והבית המשותף.
- בדיקת חניה, מחסן, גג, חצר – כל הזכויות הצמודות.
- בדק בית מקצועי (מהנדס או חברת בדק) – חובה לפני הצעת מחיר!
שלב חמישי – משא ומתן והצעה
- גיבוש הצעת מחיר על סמך נתוני עסקאות עבר + מצב הדירה + אופק הציפיות.
- הצעה ראשונה – בדרך כלל 5-8% מתחת למחיר המבוקש, תלוי בשוק.
- משא ומתן – 1-3 סבבים של הצעות ונגד-הצעות.
- הסכמה על מחיר סופי ותנאי עסקה נוספים כמו תנאי תשלום, זמן כניסה ועוד.
- לאחר סיכום התנאים המסחריים, עוברים לבדיקות משפטיות- בחירת עורך דין.
שלב שישי – בדיקות משפטיות ופיננסיות
- פגישה עם עו"ד שמתמחה בנדל"ן – לקבלת ייעוץ ראשוני.
- בדיקת נסח טאבו של הדירה – רישום בעלות, שעבודים, הערות.
- בדיקת תב"ע (תכנית בניין עיר) – זכויות בנייה, שימושים.
- בדיקת היתרי בנייה – האם כל הבנייה חוקית? האם יש חריגות?
- סיום תהליך משכנתא – שמאי מטעם הבנק, אישור סופי, עריכת חוזה משכנתא – מומלץ לקרוא עוד על חברה משכנת באתר זה.
שלב שביעי – חתימה והעברת חזקה
- כתיבת חוזה מכירה מלא – עבודה משותפת של שני עורכי הדין.
- חתימה על חוזה המכירה – תשלום ראשוני של 10-15% מהמחיר.
- דיווח לרשויות המס – תוך 30 ימים מהחתימה.
- תשלום מס רכישה (לפי מדרגות) – מומלץ לקרוא על מיסוי ברכישה באתר זה.
- קביעת מועד מסירה לפי התאמת צרכי הצדדים.
- פריסת התשלומים על פי הצרכים של הצדדים, מועד המסירה ומשכנתאות של הצדדים.
- פרוטוקול מסירה – רישום מצב הנכס ביום קבלת המפתחות.
- קבלת המפתחות והעברת החזקה הפיזית.
- רישום העברת בעלות בטאבו (התהליך לוקח עד 6 חודשים).
- עדכון כתובת ברשויות – משרד הפנים, מס הכנסה, חברות שירות (חשמל, מים, גז).
