מה זה חוק המתווכים ולמה הוא קיים?
חוק המתווכים במקרקעין נחקק בשנת 1996 כדי לעשות סדר בענף שעד אז פעל בלי רישוי ובלי כללים. החוק קובע, שרק מי שעבר בחינה וקיבל רישיון רשאי לעסוק בתיווך, מגדיר מה נדרש כדי שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך, ומטיל עליו חובות של הגינות ונאמנות ללקוח.
המשמעות בשבילכם: מתווך שעובד בלי רישיון, בלי הסכם בכתב או שלא היה באמת הגורם היעיל בעסקה, לא זכאי לדמי תיווך גם אם הוא טוען אחרת.
קראו עוד אודות שירותי תיווך ועל הכוח של מתווכת מקומית.
שלושת התנאים לזכאות בדמי תיווך
לפי החוק, מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם התקיימו שלושת התנאים יחד:
- רישיון בתוקף – המתווך חייב להיות בעל רישיון תיווך תקף במועד ביצוע הפעולה. אפשר לבדוק כל רישיון במאגר רשם המתווכים באתר משרד המשפטים. מספר הרישיון שלי: 3142861.
- הזמנה בכתב – הלקוח חתם על טופס הזמנת שירותי תיווך, שכולל את הפרטים שהחוק דורש: שמות, כתובות ומספרי זהות של המתווך והלקוח, סוג העסקה (מכירה, קנייה, השכרה), תיאור הנכס, המחיר המבוקש ושיעור דמי התיווך המוסכם. הסכם בעל פה, הודעת וואטסאפ או לחיצת יד אינם מספיקים.
- גורם יעיל – המתווך היה הגורם שהביא בפועל להתקשרות בין הצדדים. לא מספיק להראות את הנכס פעם אחת; צריך קשר סיבתי אמיתי בין פעולת התיווך לבין העסקה שנחתמה.
אם אחד משלושת התנאים חסר, אין זכאות. זו לא פרשנות, זו לשון החוק.
מה זה גורם יעיל בפועל?
זו הסוגיה שרוב המחלוקות מתנקזות אליה. בתי המשפט בוחנים בין השאר: מי הפגיש בין הצדדים, כמה מעורב היה המתווך במשא ומתן, כמה זמן עבר בין פעולת התיווך לעסקה, והאם הצדדים ניסו לעקוף את המתווך אחרי שהכירו דרכו.
דוגמה מהשטח: מתווך הראה לקונה בית, הקונה נעלם, ואחרי חודשיים חתם ישירות עם המוכר. גם בלי חתימה עם המתווך בסוף, אם ההיכרות נוצרה דרכו והוא היה חלק משמעותי מהתהליך, הוא הגורם היעיל וזכאי לעמלה. לעומת זאת, מתווך שרק שלח קישור למודעה ציבורית בדרך כלל לא יעמוד במבחן.
בלעדיות: כמה זמן מותר ומה מקבלים תמורתה
החוק מאפשר הסכם בלעדיות, שבו בעל הנכס מתחייב לשווק רק דרך מתווך אחד. אבל הוא מגביל אותו: במכירת דירת מגורים של אדם פרטי, תקופת הבלעדיות לא תעלה על שישה חודשים. הסכם בלעדיות ארוך יותר, או בלי תאריך סיום, אינו תקף מעבר לתקופה המותרת.
בתמורה, החוק מחייב את המתווך בבלעדיות לבצע פעולות שיווק ממשיות, ומגדיר מה נחשב לכך. בלעדיות שבה המתווך לא עושה כלום היא הפרה שמאפשרת ללקוח לצאת ממנה. הרחבתי על היתרונות והחסרונות במאמר על בלעדיות בתיווך.
חובות המתווך כלפיכם
- הגינות ונאמנות – המתווך חייב לפעול לטובת הלקוח שלו ולא להסתיר מידע מהותי על הנכס או על העסקה.
- גילוי ניגוד עניינים – אם למתווך יש עניין אישי בנכס או שהוא מייצג את שני הצדדים, הוא חייב לגלות את זה בכתב.
- איסור פעולה משפטית – מתווך לא רשאי לערוך חוזים או לתת ייעוץ משפטי. הוא מחבר, לא עורך דין.
- שקיפות בעמלה – דמי התיווך נקבעים בהסכמה ומופיעים בהזמנה בכתב. אין תעריף חוקי מחייב; המקובל בשוק הוא 2 אחוזים בתוספת מע"מ במכירה, וחודש שכירות בתוספת מע"מ בהשכרה.
קראו עוד על איך לבחור מתווך מתאים
מה עושים אם מתווך דורש עמלה שלא מגיעה לו?
קודם בודקים את שלושת התנאים: יש רישיון? יש הזמנה חתומה בכתב עם כל הפרטים? הוא באמת היה הגורם היעיל? אם אחד חסר, שולחים תשובה מנומקת בכתב. תלונה על מתווך אפשר להגיש לרשם המתווכים, שיכול לנקוט צעדים משמעתיים עד שלילת רישיון.
ומvצד שני: מי שקיבל שירות אמיתי ממתווך והביא לעסקה, ומנסה להתחמק מתשלום, חשוף לתביעה שכמעט תמיד תסתיים בתשלום העמלה בתוספת הוצאות. החוק מגן על שני הצדדים, וכך צריך.
קראו עוד את האם רק גובה עמלת התיווך קובע
