חושבים למכור את הדירה שלכם ? ריכזתי עבורכם מספר נושאים שחשוב שתהיו מודעים אליהם
עסקת נדל"ן היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות שמרבית האנשים יעשו במהלך חייהם.
כשמדובר בעסקה של מכירת נכס המטרה היא לקבל בעבורו את התמורה הטובה ביותר האפשרית, ולכן כל סטייה או טעות עשויה להסתכם בסכומי כסף גבוהים.
לפני שאפרט את כל המשמעויות וההיבטים, חשוב לציין כי עסקה של מכירת דירה יכולה להיות תהליך מאתגר ומורכב מבחינה משפטית, טכנית ועסקית, ולכן ההמלצה היא להסתייע באנשי מקצוע מתאימים לרבות: מתווך ועו"ד המתמחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין. הידע והניסיון של אנשי המקצוע, יסייעו לכם רבות ויחסכו לכם זמן, אנרגיה ולעיתים גם כסף רב, ולבטח יוכלו למנוע עוגמת נפש ואי נעימות.
יופי! אז החלטתם לצאת לדרך ולמכור את הדירה, רגע לפני כן… חשוב שתדעו:
הקונים הראשונים הם בד"כ הקונים הרציניים – הם בד"כ מחפשים כבר תקופה, הם מכירים את השוק והם די בשלים לקנייה. בד"כ ההצעה הראשונה היא ההצעה הטובה ביותר!
דירה שנמצאת בשוק תקופה ארוכה מדליקה נורה אדומה – במידה והדירה מפורסמת תקופה ארוכה, זה יכול לעלות חשד אצל הקונים שקיימת בעיה כלשהיא שבגללב הדירה לא נמכרת.
מוכרים שמפרסמים רק כדי לבחון את השוק – לא כל המוכרים רציניים בכוונתם למכור. לעיתים הפרסום נועד במטרה לבחון את השוק ולחוש את התגובות.
אם ככה מה חשוב לבדוק לפני שיוצאים למכירה?
תמחור הנכס
שווי הנכס נקבע בהתאם לנתונים הייחודיים שלו לרבות: סוג הנכס, המיקום (שכונה, קומה, כיווני אוויר, חזית/עורף, נוף ועוד), שטחו, מידת ההשקעה בו (נכס משופץ לעומת נכס שאינו משופץ), השוואה לעסקאות דומות שנעשו לאחרונה בסביבת הנכס, ומצב השוק המתבטא ברמת ההיצע והביקוש.
שוויין של 2 דירות בעלות מאפיינים דומים יכול להיות שונה בגלל שוני באחד הנתונים.
חשוב מאד להדגיש כי הגורם היחיד המוסמך לקבוע את ערכו של הנכס, על פי חוק, הוא שמאי מקרקעין.
הערכת השמאות מביאה בחשבון נתונים נוספים במידה וקיימים אשר יכולים להשפיע על שוויו לרבות: חריגות בנייה, פוטנציאל השבחה, זכויות בנייה נוספות, מיסוי (היטל השבחה, מס שבח) ועוד.
המתווכים מכירים היטב את השטח ואת העסקאות שנעשו, לרוב נפגשו בנכסים אחרים עם שמאים מקומיים, ולכן יכולים להציג בפני המוכרים את הנתונים, אולם אין זה בסמכותם (עפ"י חוק) לקבוע את השווי הריאלי של הנכס.
רישום תקין של הנכס בטאבו
חשוב להכיר היטב ולדעת כיצד רשום הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). לשם כך חשוב מאד להכיר את נסח הטאבו ולבדוק היטב את הרישום מבעוד מועד. לעיתים ישנם מקרים בהם מתגלות טעויות ברישום הנכס (שיכולות להיגרם גם "מטעויות סופר") אשר עלולות לגרום לעיכובים משמעותיים בתהליך המכירה. במקרים מסוימים טעויות ברישום עלולות לגרום לביטול עסקה ולגרימת עוגמת נפש רבה למוכרים ולקונים.
מומלץ להוציא נסח טאבו באופן מקוון בתשלום אגרה סמלית באמצעות הזנת מספר גוש / חלקה / תת חלקה מלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
חשוב מאד לוודא כי הנכס אכן רשום ע"ש המוכרים ולא קיימת מגבלה במכירה לרבות: עיקול, הערת אזהרה, הימנעות מעשיית עסקה וכיוב'. במידה והנכס רשום עדיין בחברה משכנת יידרש בנוסף אישור מהחברה המשכנת לצורך ביצוע העסקה והעברה הזכויות ע"ש הקונים.
במקרה של דירת ירושה חובה לוודא כי קיים צו ירושה / צו קיום צוואה.
רישום תקין של הנכס בוועדה המקומית – ללא חריגות בניה
ישנם מקרים בהם בוצעו שינויים בנכס שאינם תואמים את היתר הבניה המקורי (חריגות בנייה). במקרה של חריגות בנייה יתכנו קשיים בתהליך המכירה ועל כן מומלץ לפעול להסדרת החריגות טרם המכירה.
ניתן לפעול ב- 2 דרכים:
- הכשרת החריגה באמצעות הוצאת היתרים מתאימים.
- פירוק החריגה והשבת המצב לקדמותו.
בכל מקרה מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע מתאימים על מנת לפעול כנדרש ובהתאם למדיניות הרשות המקומית.
בעסקת מכירה, המוכר צריך להציג אישור מועצה/עיריה להעברה בטאוב, על מנת לקבל אישור שכזה, לעיתים מגיע נציג מטעם הרשות המקומית/העירייה לבדוק את ההתאמה בין המצב בפועל לבין תכנית ההיתר. חשוב לטפל בעניין החריגה מבעוד מועד, ולא להמתין לרגע האחרון ולעמוד במצב שעלול למנוע את ביצוע העסקה ו/או אי עמידה בתנאי ההסכם שעלול להסתכם בקנסות כבדים.
טיפול בליקויים מהותיים בדירה או ברכוש המשותף
במידה וקיימים ליקויים מהותיים לרבות: רטיבויות, ליקויי חשמל, ריצוף, מיזוג אוויר מומלץ מאד לטפל בהם מבעוד מועד ולהימנע ממצב שהליקוי יכול להשפיע על תהליך המכירה. במקרים רבים הליקויים גלויים ונראים לעין ועלולים למנוע מקונים פוטנציאליים להתקדם לעסקה, למרות היתרונות הרבים שימצאו בנכס.
חשוב מאד לציין בפני הקונה כי הינו רשאי להביא איש מקצוע מטעמו לצורך איתור ובחינת הליקויים (בדק בית) והכל על מנת לא לעמוד במצב של חוסר גילוי נאות.
יתרת משכנתא לסילוק
נכסים רבים משועבדים לבנק /לחברה חוץ בנקאית מתוקף רישום משכנתא על הנכס. מומלץ מאד להכיר את נתוני המשכנתא ואת היתרה לסילוק נכון למועד בו מתקיים תהליך המכירה.
ניתן לפנות לבנק או לחברה ולבקש "דוח יתרות לסילוק".
מיסוי, היטלים ו"תאונות מס"
קודם שמתחילים בתהליך המכירה מומלץ לבדוק היטב האם קיים מיסוי או היטל כלשהוא על הנכס, ומהם הסכומים שתדרשו לשלם בעת מכירת הנכס.
לעיתים מתברר כי מדובר בסכומי כסף גדולים מאד שעלולים להשפיע על ההחלטות הנוגעות למכירה ועל כדאיות העסקה.
מומלץ מאד להיוועץ בעו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין וכן ביועץ מס/רו"ח עצמאי.
ולבסוף: עלויות נלוות לתהליך המכירה
לכל עסקת מכירה ישנן עלויות נלוות אותן יש לקחת בחשבון כבר בשלבים הראשונים לרבות: עורך דין, מתווך, יועץ משכנתא ועוד אשר ילוו אתכם בתהליך, יצמצמו עבורכם סיכויים ויגנו עליכם מפני חשיפה וסיכון מול רשויות החוק והקונים הפוטנציאלים.
חשוב להיערך מראש ולקחת בחשבון את כולן.
